新居を建てているところなので、住宅ローンは各社比較をし、再度勉強しました。
今日はそのときに学んだことを書いてみます。
Contents
注文住宅はつなぎ融資が必須
注文住宅（自分で色々決めて作っていくタイプの家）を買う際には、何度か支払いのタイミングがあります。順番に見ていきましょう。
⓵ハウスメーカーを決め、契約する際の手付金（50～100万）
⓶土地の手付金（30万程度）
ここまでは現金振り込みでいけると思います。
問題は次からです。
⓷土地そのものの代金＋不動産屋への仲介手数料＋司法書士報酬＋登記もろもろ
土地の立地や広さによるでしょうが、大分だと一般的には1000万円前後くらいでしょうか。
⓸着工金（建物の金額の1/3）約1000万
これが終わると土地の造成工事が始まり、本格的に家が建ち始めます。
⓹中間金 （建物の金額の1/3）約1000万
上棟で払います。
⓺家の引き渡し （建物の残り1/3金額）約1000万
現金一括で買う人はほとんどいないと思うのですが、途中で現金を用意できなくなる、いずれかのタイミングで「もう現金がないのでローンで・・・」となります。
そこで住宅ローン発動！と思いきや、住宅ローン発動のタイミングって、”引き渡し時”なんですよ。それまでの間、住宅ローン以外のローンを組んでお金を工面する必要があります。それが「つなぎ融資」なんですね。
つなぎ融資がない金融機関もある
住宅ローンを調べていると、つなぎ融資の取り扱いがない金融機関もあることに気づきます。特にネット銀行に多いです。つなぎ融資だけはしませんよ、住宅ローンまでウチに任せてよねという金融機関が多いため、この時点で選択肢が狭まります。
さらに、我が家の場合は「フラット35」を使いたかったために、つなぎ融資ができる＆フラット35の取り扱いがある金融機関、という検索条件になり、選択肢として残ったのは数社です。
※フラット35というのは、35年間金利固定の住宅ローンのことです。
建売住宅・中古住宅・マンションを買う場合
この場合は、最初から土地代、建物代、すべての諸費用コミコミの価格になっているため、⓺の引き渡しのタイミングで全額をメーカーに支払うことになります。したがって、つなぎ融資を考える必要はありません。
銀行では必ず変動金利型を勧められる
銀行の窓口で「住宅ローンを相談したい」というと、ほぼ100％変動金利の住宅ローンを勧められます。
こちらのページや、店頭チラシをパッと見て、誰もが変動金利を選びたくなるように作られています。これだけローンの金利に差があったら・・・固定金利なんて選ぶ人いないんじゃないかな、とさえ思います。（実際、銀行の営業マンは9割は、皆さん変動を選びますよ！と豪語していました）
ところが・・・
変動金利について、目を凝らしてよく読むと、「店頭標準金利」というものがあって、いくつかの条件をクリアしたら金利の引き下げが受けられ、その結果、この金利で貸せるよ、という結果の部分が赤でデカデカと書かれているのです。小さな字で「金利は毎月見直す」と書いてあります。ますます、どういうこと？と思い、元銀行マンに聞いてみました。
私「わたし、色々調べてフラット35がいいと思ったので、そうしようと思うんです。ところが、銀行に相談に行くと、『あなた、大丈夫？こっちの方がトクでしょ？』とばかりにやたら変動金利推しをしてくるので、ちょっと自信がなくなってきました・・・。どう思われますか？」
M氏「そりゃあ、銀行マンが言ってるのと逆をいくのが正しいよ(笑)。フラットなんて売ったら、銀行は商売にならないからね。素人には分かりにくくして、巧みに変動に持って行ってるのよ。森﨑さん、フラットにしときなさい。」
私「ですよね(笑)よかったです、間違ってなくて。そうします。今がマイナス金利なんだから、これ以上貸付の金利が下がることがあり得ないわけじゃないですか。今のうちに35年固定したいって思うの普通ですよね！」
M氏「そうそう、そういうこと」
要するに、店頭標準金利というのは毎月見直す＝銀行の都合で金利を上げることが可能な条件の契約である、ということです。
これから住宅を買う人は必見
消費税10％になったことで、住宅ローン減税が10年から13年適用されることになりました。
※2019年10月～2020年末までに入居した人が対象
※住宅ローン減税を受けるために、最初の年は確定申告が必要です
最初の10年間はMAX住宅ローン残高の1％を所得税・住民税から引いてくれるので（ローン残が2000万なら年間20万！）、頭金で無理してドカッと入れるよりも、住宅ローン減税が終わってから繰り上げ返済する方が得になる場合があるので、シュミレーションした方がいいですよ。我が家も、必要最低限の頭金にとどめ、10年間は別の場所にお金を預けてから繰り上げ返済をします。
森﨑家が選んだのはARUHIスーパーフラット8S（団信不加入）です
住宅ローンを見直すべき人
借り換えには手数料がかかるため、一般的には
〇ローン残が1000万以上
〇残り年数が10年以上
〇金利が1％以上低くなる
場合はメリットが出やすいそうですが、そうでない方も裏技が使えます。
それは、いろんな銀行の相見積を持って、自分が住宅ローンを借りてる銀行に行き「他行に借り換えようと思ってるんです・・・」と言うこと。これで我が家は借り換えをせずに、今の家のローン残を400万浮かせました。言ってみるだけなので、交渉の余地ありですよ。
まとめ
資産を増やす上で、手持ちのお金を増えるところに預けるのは初歩中の初歩ですが、借金の金利を下げる工夫をすることも同じくらい大事です。特に住宅ローンは元本が大きく、長い期間で借りるため、わずかな金利の差が100万単位の差になることがあります。迷ったら銀行で聞く・・・だと、損しちゃいますよ。
